高齢の親が認知症や判断能力の低下により、自分の不動産を管理できなくなるケースは年々増えています。不動産の売却、賃貸契約、修繕、税金の支払いなど、判断能力が必要な手続きは本人が意思表示できなければ進められません。こうした場面で役立つのが成年後見制度です。この記事では、成年後見制度を使って親の不動産を管理する方法と、制度利用時の注意点をわかりやすく解説します。
1. 成年後見制度とは？
成年後見制度は、認知症や精神障害などで判断能力が不十分な人の財産管理を、後見人が代わって行うための制度です。裁判所が選任した後見人が、本人の利益を守りながら財産管理や契約行為を行います。
制度の種類
- 法定後見：判断能力が低下した後に利用する制度（後見・保佐・補助の3段階）
- 任意後見：元気なうちに契約を結んでおく制度（将来に備える）
親の不動産管理が必要な場合、多くは「法定後見」を利用します。
2. なぜ成年後見制度が必要なのか？
不動産の管理は、法律行為にあたるため、本人の判断能力が必要です。判断能力がない状態では、次のような手続きはできません。
- 不動産の売却・購入
- 賃貸契約の締結・更新
- リフォームや大規模修繕の契約
- 固定資産税・保険料の支払い管理
判断能力が不十分なまま行われた契約は無効とされる可能性があるため、家庭裁判所が選任した後見人が代理で行う必要があります。
3. 成年後見制度を利用してできる不動産管理
後見人が選任されると、親の不動産について次のような管理が可能になります。
① 不動産の売却
老朽化した家の処分や、介護費用の確保などの理由で売却する場合、後見人が代理で手続きを行えます。ただし、売却には家庭裁判所の許可が必須です。
② 賃貸管理（貸す場合）
- 賃貸契約の締結・更新
- 家賃の受領
- 入居者トラブルの対応
- 修繕の決定
収益物件の管理が必要な場合も、後見人が対応できます。
③ 維持管理（使わない場合）
- 空き家の維持費の支払い
- 庭の手入れや設備の管理
- 固定資産税・火災保険の支払い
本人の利益を守るために必要な管理行為を行えます。
4. 後見人申立ての流れ
成年後見制度は、家庭裁判所へ申し立てることが必要です。一般的な流れは次の通りです。
- 医師の診断書を取得（判断能力を確認）
- 家庭裁判所へ後見開始の申立て
- 調査官・医師による調査
- 後見人が選任される
- 後見事務の開始
申立てから選任までは1〜3ヶ月程度かかることが多いです。
5. 成年後見制度のメリット
- 不動産の売却・管理が法的に安全に行える
- 本人が損をしないよう裁判所が監督してくれる
- 預貯金や日常生活費の管理も一括して任せられる
- 悪徳商法や詐欺から本人を守りやすい
6. 成年後見制度のデメリット・注意点
便利な制度ですが、次のような点にも注意が必要です。
- 不動産の売却に裁判所の許可が必要で手続きが煩雑
- 報酬（年間数万円〜）がかかる場合がある
- 財産の利用用途が厳密に管理されるため自由度が低い
- 一度開始すると本人が死亡するまで続く（契約解除はできない）
後見人は本人の利益を最優先する義務があり、家族の都合で自由に財産を動かすことはできません。
7. 成年後見制度の利用が向いているケース
次のような場合、成年後見制度を使うメリットが大きくなります。
- 親が認知症で判断能力が低下している
- 不動産の売却・賃貸が必要だが本人が契約できない
- 親の財産管理が難しくなっている
- 兄弟姉妹間で透明性を持って管理したい
8. 家族信託との違い
認知症対策としては「家族信託」と迷うこともあります。違いは次の通りです。
- 家族信託：元気なうちに契約する → 認知症になっても柔軟に管理可能
- 成年後見：認知症になってから利用する → 裁判所管理で厳格
事前準備が間に合う場合は家族信託のほうが柔軟性が高いケースも多いです。
9. まとめ：成年後見制度は「親の財産を守るための最終手段」
成年後見制度は、判断能力が低下した親の不動産を安全に管理・売却するための強力な制度です。裁判所の監督があるため手続きは厳格ですが、その分トラブルや不正利用を防げるメリットがあります。不動産の売却や賃貸管理が必要なタイミングで、親が契約行為を行えない状態なら、成年後見制度は有力な選択肢です。必要に応じて司法書士や専門家に相談しながら、親の財産を守る最適な管理方法を選びましょう。
