不動産を売却する際、「査定額」と「実際の売却価格」にギャップがあることに驚く人は少なくありません。
「査定では高く評価されたのに、売却時には価格が下がってしまった…」というケースもよくあります。
では、なぜこのような差が生まれるのでしょうか？
本記事では、不動産の査定額と実際の売却価格の違いを詳しく解説し、適正価格で売却するためのポイントを紹介します。
1. 不動産の「査定額」と「売却価格」はなぜ違うのか？
① 査定額とは？
査定額とは、不動産会社が物件の価値を評価し、「このくらいの価格で売れる可能性がある」と提示する金額のことです。
査定には主に以下の2種類があります。
- 簡易査定: 過去の取引事例や周辺相場を基に算出
- 訪問査定: 実際に物件を見て、状態や立地条件などを詳細に評価
ポイント: 簡易査定はスピーディーに算出されますが、訪問査定の方がより正確な価格が出やすいです。
② 売却価格とは？
売却価格とは、実際に買主が支払った金額のことです。
査定額はあくまで「売れる可能性がある金額」なので、市場の状況や交渉次第で実際の売却価格が変動します。
③ 査定額と売却価格が違う主な理由
- 不動産会社によって査定方法が異なる（高めの査定を提示する会社もある）
- 市場の需要と供給による変動（売却時期や経済状況の影響を受ける）
- 売主の希望価格と市場価格のギャップ
- 買主との交渉（価格交渉が入ると、最終的な売却価格が下がることも）
2. 不動産査定額の仕組み
① 査定額の算出方法
不動産の査定額は、主に以下の方法で算出されます。
- 取引事例比較法: 過去の売買事例と比較して価格を決定
- 収益還元法: 賃貸としての収益性を基に価格を算出（投資用不動産向け）
- 原価法: 建物の再建築費用から経年劣化を差し引いて評価
一般的な住宅の査定では、「取引事例比較法」が多く使われます。
② 査定額が高く出るケース
- 人気エリアにある物件
- 築年数が新しく、リフォーム済み
- 駅近・商業施設が充実した立地
- 周辺の売却事例が高値で取引されている
③ 査定額が低く出るケース
- 築年数が古く、修繕が必要
- 駅から遠い、交通アクセスが悪い
- 近隣で相場が下落している
- 再建築不可の土地や法的制約がある
3. 査定額と実際の売却価格の差を最小限にする方法
① 適正価格で売り出す
最初から相場よりも高すぎる価格を設定すると、売却が長引きやすくなります。
複数の不動産会社の査定を比較し、適正価格で売り出すことが重要です。
② 売却時期を見極める
不動産市場は春（3月〜4月）と秋（9月〜11月）が売れやすい時期とされています。
可能であれば、需要の高いタイミングで売却を進めましょう。
③ 物件の魅力を高める
買主に良い印象を与えるために、内覧対策をしっかり行いましょう。
- 不要な家具や荷物を減らし、室内を広く見せる
- 壁紙の張替えや簡単な修繕で第一印象をアップ
- 内覧前に換気をして、空気を入れ替える
④ 信頼できる不動産会社を選ぶ
査定額を比較する際には、「高く査定してくれる会社」ではなく、実際に売れる価格を提案してくれる会社を選ぶことが大切です。
- 売却実績が豊富な会社を選ぶ
- 媒介契約の種類（専任 or 一般）を確認する
- 売却活動の具体的な内容をチェックする
4. まとめ
不動産の「査定額」と「実際の売却価格」には差が出ることが一般的です。
その理由を理解し、適切な戦略を取ることで、より有利な条件での売却が可能になります。
- 査定額は売れる可能性がある価格であり、実際の売却価格とは異なる
- 不動産市場の動向や買主との交渉によって売却価格が変動する
- 適正な価格設定と売却戦略が重要
- 複数の査定を比較し、信頼できる不動産会社を選ぶ
本記事のポイントを押さえて、納得のいく不動産売却を目指しましょう！
