不動産投資やマイホーム購入を考える際、物件の価値が将来どのように変動するかを見極めることは非常に重要です。
適切なエリアを選べば資産価値が維持される可能性が高くなりますが、誤ったエリアを選んでしまうと、将来的に不動産価格が下落するリスクがあります。
本記事では、不動産価格が下がるエリアの特徴と見極め方について詳しく解説します。
1. 不動産価格が下がるエリアの特徴
① 人口が減少しているエリア
不動産価格は、基本的に需要と供給のバランスによって決まります。
人口が減少しているエリアでは、住宅の需要が低下し、価格が下がりやすくなります。
人口減少が進むエリアの特徴：
- 出生率が低く、若年層の流出が続いている
- 企業や大学の撤退が相次いでいる
- 過去10年間で人口が継続的に減少している
② 主要駅や交通インフラから遠い
交通の利便性は不動産価値を大きく左右します。
特に、駅から遠い物件は価格が下落しやすく、将来的に売却が難しくなる可能性があります。
注意すべきエリアの例：
- 最寄りの駅まで徒歩20分以上かかる
- バスの本数が少なく、交通の便が悪い
- 新幹線や高速道路のアクセスが悪く、移動に時間がかかる
③ 商業施設や生活インフラが衰退している
生活インフラが整っているエリアは住みやすいため、不動産価格が維持されやすいです。
一方で、スーパーや病院、学校などの施設が減少しているエリアでは、住民が減り、不動産価格が下落する傾向があります。
具体的なリスク要因：
- 大型商業施設やスーパーの撤退
- 学校の統廃合が進んでいる
- 病院や医療機関が不足している
④ 再開発の計画がない、または停滞している
再開発が進んでいるエリアでは、不動産価格が上昇する可能性があります。
逆に、再開発の計画がなく、インフラ整備が進んでいないエリアは、価格が下落しやすくなります。
見極めるポイント：
- 市区町村の都市計画を確認し、開発計画があるか調べる
- 過去5年間の再開発の動向をチェック
- 新しい商業施設やオフィスビルの建設予定があるか確認
⑤ 災害リスクが高いエリア
自然災害のリスクが高いエリアでは、不動産価格が下落しやすくなります。
特に、洪水・地震・土砂災害のリスクが高い地域では、将来的な価格下落が懸念されます。
確認すべきポイント：
- ハザードマップで洪水や地震のリスクをチェック
- 地盤の強さや液状化の危険性を調査
- 過去に災害が発生したエリアの履歴を確認
2. 不動産価格が下がるエリアの見極め方
① 過去の地価変動をチェックする
国土交通省の「地価公示」や「不動産価格指数」を活用し、過去の地価の変動を確認しましょう。
特に、過去10年間で価格が下がり続けているエリアは注意が必要です。
② 空き家率を調べる
空き家が増えているエリアは、人口減少が進み、将来的に不動産価格が下がる可能性が高いです。
「住宅・土地統計調査」などのデータを活用し、地域ごとの空き家率を確認しましょう。
③ 賃貸需要の有無を確認する
不動産投資を検討する場合、賃貸需要があるかどうかを事前に調べることが重要です。
周辺の不動産会社に問い合わせ、入居者の動向を確認してみましょう。
④ 再開発やインフラ整備の計画を調べる
自治体の都市計画をチェックし、今後の再開発や交通インフラの整備状況を確認しましょう。
計画が進んでいるエリアでは、不動産価格が維持されやすくなります。
⑤ 地元の住民や不動産会社の意見を聞く
実際に現地を訪れ、地元の住民や不動産会社に話を聞くことで、リアルな市場の状況を把握できます。
特に、「最近、空き物件が増えている」「若い人が減っている」などの声があるエリアは注意が必要です。
3. まとめ
不動産価格が下がるエリアには、人口減少・インフラの衰退・交通の不便さ・災害リスクといった共通点があります。
物件を購入する前に、地価の動向・賃貸需要・開発計画などをしっかりリサーチし、慎重に判断することが重要です。
本記事を参考に、不動産価格が下がるエリアを見極め、資産価値を維持できる物件を選ぶようにしましょう。
