不動産を相続すると、相続税やその後の売却時に譲渡所得税が発生する可能性があります。しかし、適切な特例や控除を活用することで、税負担を大幅に軽減することが可能です。本記事では、不動産相続における税金の基本知識と、税金を抑えるための具体的な方法を詳しく解説します。
相続税の基本と計算方法
相続税は、相続した財産の合計額が基礎控除額を超える場合に発生します。基礎控除額の計算式は以下の通りです。
- 相続税の基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)
例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となり、この金額を超える部分に相続税が課税されます。
不動産相続で税金を抑える特例・控除
1. 小規模宅地等の特例
相続する不動産が「自宅」や「事業用地」である場合、土地の評価額を最大80%減額できる特例です。
- 自宅（被相続人が住んでいた土地）の場合：330㎡まで80%減額
- 事業用地の場合：400㎡まで80%減額
ただし、相続人が引き続き居住することが条件となるため、適用要件を確認することが重要です。
2. 配偶者の税額軽減
配偶者が相続する場合、法定相続分または1億6,000万円のどちらか多い金額までは相続税が非課税となります。この特例により、多くのケースで配偶者の相続税負担がゼロになります。
3. 相続時精算課税制度
60歳以上の親から18歳以上の子（または孫）への生前贈与に適用できる制度で、最大2,500万円まで非課税になります。ただし、将来の相続時にはこの贈与財産が相続財産として計算されるため、長期的な視点で検討する必要があります。
4. 借金がある場合の債務控除
被相続人が住宅ローンや借入金を抱えていた場合、その負債分を相続財産から控除できます。例えば、不動産の評価額が5,000万円で、住宅ローン残高が2,000万円ある場合、課税対象は3,000万円となります。
相続税を抑えるための事前対策
1. 生前贈与を活用する
生前に不動産や現金を贈与することで、相続財産を減らし、相続税の負担を軽減できます。主な方法は以下の通りです。
- 贈与税の基礎控除：年間110万円まで非課税
- 住宅取得資金の贈与：一定条件のもと、最大1,000万円まで非課税（2025年までの措置）
2. 生命保険を活用する
生命保険の死亡保険金は、相続税の計算において「500万円 × 法定相続人の数」まで非課税となります。現金資産を減らし、非課税枠を活用することで、相続税の負担を軽減できます。
3. 家族信託を活用する
認知症対策としても有効な「家族信託」を活用すると、不動産を計画的に管理しながら、相続時のトラブルを防ぐことができます。相続発生後の名義変更をスムーズにし、節税対策としても有効です。
相続した不動産を売却する際の税金対策
1. 取得費加算の特例
相続税を支払った後、相続した不動産を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。これにより、売却益が減り、譲渡所得税の負担を軽減できます。
2. 3,000万円の特別控除
相続した不動産を売却する際、一定の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。ただし、相続後に長期間放置すると適用できない場合があるため、売却タイミングを慎重に検討しましょう。
3. 長期譲渡所得の優遇税率
相続した不動産を売却する際、所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されます。売却時期を調整し、税率の低い長期譲渡所得にすることで、税負担を軽減できます。
まとめ
不動産相続では、適切な特例や控除を活用することで、税負担を大幅に軽減できます。「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」などの制度を活用し、事前に生前贈与や生命保険の活用を検討することで、スムーズな相続対策が可能となります。相続税の申告期限（10ヶ月以内）や、不動産売却時の税金対策も忘れずに行いましょう。
最適な節税対策を行うためには、税理士や不動産専門家に相談することもおすすめです。相続後に慌てないよう、早めの準備を進めましょう。
