相続した不動産を売るか貸すか？判断基準とケース別シミュレーション

親から不動産を相続した際、「売却すべきか？貸すべきか？」と悩む人は多いでしょう。
不動産を活用する方法には売却して現金化するか、賃貸に出して収益を得るという選択肢がありますが、それぞれメリット・デメリットが存在します。
本記事では、売却と賃貸の判断基準を解説し、ケース別のシミュレーションを紹介します。

1. 相続した不動産を売るか貸すか？判断基準

① 不動産の市場価値を確認する

不動産の売却価格と賃貸需要を調査することで、どちらが有利か判断しやすくなります。
確認すべきポイントは以下の通りです。

• 売却価格：周辺の不動産価格と比較し、適正価格を把握
• 賃貸需要：空室リスクや家賃相場を確認
• 維持費：固定資産税、管理費、修繕費

例えば、都市部の人気エリアなら賃貸需要が高いため貸す方が有利ですが、地方の過疎化エリアなら売却した方が良いケースが多くなります。

② 維持管理の負担を考える

不動産を貸す場合、管理の手間やコストが発生します。
賃貸経営に必要な維持費用には、以下のようなものがあります。

• 固定資産税
• 管理会社への委託費
• 修繕・リフォーム費
• 空室期間の負担

賃貸に出すことで安定収入が得られる可能性がありますが、管理が大変な場合は売却して現金化した方が安心です。

③ 税金の負担を比較する

不動産を売却すると譲渡所得税が発生し、賃貸すると不動産所得税がかかります。
それぞれの税負担を比較し、どちらが有利かを判断しましょう。

• 売却時：譲渡所得税（売却益に対する税金）
• 賃貸時：不動産所得税・住民税・固定資産税

④ 将来のライフプランを考慮する

将来的にその不動産を使う可能性がある場合、売却せずに賃貸や空き家として維持する選択肢もあります。
しかし、使う予定がない場合は早めに売却して資産整理するのも一つの方法です。

2. ケース別シミュレーション

ケース①：都市部の駅近マンションを相続した場合

シミュレーション：

• 売却価格：4,000万円
• 賃貸収益：月15万円（年間180万円）
• 維持費：管理費＋固定資産税＝年間40万円

結論：
駅近で賃貸需要が高い場合、貸し出せば年間140万円の収益が得られるため、賃貸経営が有利です。
ただし、管理の手間を避けたい場合は売却を検討しても良いでしょう。

ケース②：地方の一戸建てを相続した場合

シミュレーション：

• 売却価格：800万円
• 賃貸収益：月4万円（年間48万円）
• 維持費：管理費＋固定資産税＝年間30万円

結論：
地方では空室リスクが高く、賃貸経営のリスクが大きいため、売却が有利です。
長期間空き家になると固定資産税や修繕費の負担が増えるため、早めの売却が望ましいでしょう。

ケース③：築30年の古い家を相続した場合

シミュレーション：

• 売却価格：500万円（リフォームなし）
• 賃貸収益：月6万円（年間72万円）
• リフォーム費用：300万円

結論：
リフォーム費用を回収するのに4年以上かかるため、長期運用するなら賃貸、すぐに現金化したいなら売却を選択すると良いでしょう。

3. 売却と賃貸のメリット・デメリット比較

4. まとめ

相続した不動産を売るか貸すかを判断する際は、市場価値・維持費・税金・将来の活用計画を考慮することが重要です。

• 都市部で賃貸需要があるなら貸す
• 管理が難しい・維持費が負担なら売る
• リフォーム費用と収益を比較し、回収期間を考慮する

どちらが良いかは個別の状況によって異なるため、不動産会社や税理士と相談しながら最適な選択をしましょう。