「現在の住まいを売却しながら、新居を購入する」——このプロセスをスムーズに進めるには、売却と購入のタイミング、資金計画、ローンの組み方など、慎重に進めるべきポイントが多くあります。売却と買い替えを同時に進める際の流れと注意点を詳しく解説します。
1. 不動産の売却と買い替えの基本的な流れ
不動産の売却と買い替えには、以下の2つの方法があります。
- 先に売却する（売却先行）：現在の家を売却してから、新しい家を購入する。
- 先に購入する（購入先行）：新しい家を購入してから、現在の家を売却する。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、自分の状況に応じて選ぶことが大切です。
2. 売却先行と購入先行のメリット・デメリット
① 売却先行のメリット・デメリット
メリット：
- 売却額が確定するため、購入予算を明確にできる。
- 売却が長引いても、購入資金のプレッシャーがない。
デメリット：
- 新居の購入が間に合わない場合、仮住まいが必要になり、引っ越し費用が増える。
- 希望する物件が売れてしまうリスクがある。
② 購入先行のメリット・デメリット
メリット：
- 気に入った物件があれば、タイミングを逃さずに購入できる。
- 仮住まいの必要がなく、引っ越しがスムーズに進む。
デメリット：
- 現在の家が売れるまで、住宅ローンを二重に支払うリスクがある。
- 売却を急ぐ必要が出るため、売却価格が安くなる可能性がある。
3. 住宅ローンの組み方に注意
① 売却先行の場合の住宅ローンのポイント
売却先行の場合、新居の購入資金を確保するためには、売却代金を手元に残しておく必要があります。そのため、売却益を確定させてから新しい住宅ローンを組むことが理想です。
② 購入先行の場合の住宅ローンのポイント
購入先行の場合、現在の家のローンが残っていると、新居のローンを借りる際に「二重ローン」になる可能性があります。そのため、以下の方法を検討する必要があります。
- つなぎ融資を利用する：売却代金を受け取る前に、新居の購入資金を確保できる。
- 買い替えローンを活用する：既存ローンをまとめて借り換える。
ただし、どちらの方法も金利が高めになる傾向があるため、事前に金融機関と相談しておくことが重要です。
4. 売却と購入のタイミングを調整するコツ
① 売却と購入を同じ不動産会社に依頼する
売却と購入を別々の不動産会社に依頼すると、情報の共有がスムーズに進まないことがあります。一括で任せることで、スケジュール調整がしやすくなるため、同じ不動産会社を利用するのが理想です。
② 売却価格を現実的に設定する
売却がスムーズに進まないと、資金繰りが悪化する可能性があります。市場価格に基づいた適正な売却価格を設定し、できるだけ短期間で売れるようにすることが重要です。
③ 売却契約時に「引き渡し猶予」を交渉する
買主と交渉し、売却後に一定期間の引き渡し猶予を設けてもらうことで、新居へのスムーズな引っ越しが可能になります。これにより、仮住まいのリスクを軽減できます。
5. 買い替え時にかかる諸費用
売却と購入を同時に進める場合、以下のような諸費用が発生します。
- 不動産仲介手数料：売却・購入それぞれに発生（売却価格・購入価格 × 3% + 6万円 + 消費税）
- 登記費用：所有権移転や抵当権抹消手続きの費用
- 住宅ローン関連費用：新規ローン手数料・保証料など
- 引っ越し費用：仮住まいが必要な場合は二重に発生
6. まとめ
不動産の売却と買い替えを同時に進める場合、売却先行・購入先行のどちらを選ぶかが重要なポイントです。それぞれのメリット・デメリットを理解し、資金計画・ローンの組み方・タイミング調整をしっかり行うことで、スムーズな買い替えが可能になります。
また、売却と購入を同じ不動産会社に依頼する・適正な売却価格を設定する・引き渡し猶予を交渉するなどの工夫をすることで、トラブルを回避しやすくなります。本記事を参考に、計画的に買い替えを進めてください。
