不動産を共有名義で所有している場合、売却する際には全員の同意が必要になります。
「夫婦で共有している家を売りたい」「兄弟で相続した土地を処分したい」などのケースでは、権利関係や税金、トラブル防止策を理解しておくことが大切です。
本記事では、共有名義の不動産を売却する際の手続きや、スムーズに進めるためのポイントを詳しく解説します。
1. 共有名義の不動産とは？
① 共有名義とは？
共有名義とは、一つの不動産に対して複数人が所有権を持つ状態のことです。
例えば、次のようなケースが該当します。
- 夫婦で住宅ローンを組み、共有名義で購入した
- 兄弟で親の家を相続し、共有で登記した
- 投資目的で友人と共同購入した
② 共有名義の不動産を売却する難しさ
単独所有の不動産と違い、共有名義の不動産は売却の際に全員の合意が必要です。
また、売却価格の配分や税金の負担などについて意見の対立が起こりやすいため、慎重に進める必要があります。
2. 共有名義の不動産を売却する方法
① 共有者全員で合意して売却
最もシンプルな方法は、共有者全員の合意を得て売却することです。
手続きの流れは以下のとおりです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 共有者全員で売却方針を決める
- 買主を探し、売買契約を締結
- 所有者全員が売買契約書に署名・押印
- 売却代金を持分割合に応じて分配
ポイント: 事前に持分割合（登記簿に記載）を確認し、売却後の分配方法を明確に決めておくことが大切です。
② 共有持分を個別に売却する
他の共有者と合意できない場合、自分の持分だけを売却する方法もあります。
ただし、共有持分だけを買いたい人は少ないため、価格が下がりやすいのが難点です。
- 他の共有者に買い取ってもらう（親族間売買）
- 不動産買取業者に売却する（持分買取）
- 投資家に売却する（第三者持分売買）
ポイント: 共有者に売却の意向を伝え、優先的に買取を打診するのが一般的な流れです。
③ 共有状態を解消して売却する
共有名義を解消し、単独所有にしてから売却する方法もあります。
具体的には、「持分の贈与」または「持分の売買」によって、単独名義に変更します。
- 1人の名義に統一し、その後売却する
- 共有者間で持分を交換・譲渡する
注意: 持分を贈与する場合は贈与税が発生する可能性があるため、税務面も考慮しましょう。
3. 夫婦で共有名義の不動産を売る際の注意点
夫婦の共有名義で不動産を売却する場合、以下のポイントに注意が必要です。
- 住宅ローンの残債を確認（ローンがある場合は銀行の承認が必要）
- 持分割合に応じた売却代金の分配
- 離婚時の財産分与としての売却（特にトラブルになりやすい）
ポイント: 夫婦での合意が必要なため、事前に十分な話し合いを行いましょう。
4. 兄弟で共有名義の不動産を売る際の注意点
相続で共有名義になった不動産を売却する場合、以下の点に注意しましょう。
- 遺産分割協議が完了しているか確認
- 相続登記が済んでいるかチェック
- 売却代金の分配方法を明確にする
- 売却するかどうかの意見が一致しない場合は弁護士に相談
ポイント: 兄弟間で意見が合わない場合、共有持分の買取や調停を検討するのも一つの方法です。
5. 共有名義の不動産売却における税金の注意点
① 譲渡所得税の負担
売却によって得た利益には譲渡所得税がかかります。
共有者ごとに課税されるため、それぞれの持分割合に応じて申告が必要です。
② 3,000万円特別控除の適用
共有名義の自宅を売却する場合、3,000万円の特別控除が共有者ごとに適用できます。
ただし、適用には条件があるため、事前に確認しておきましょう。
③ 贈与税・相続税のリスク
共有名義の持分を譲渡・贈与する場合、贈与税や相続税の対象となることがあります。
税負担を抑えるためには、専門家に相談するのがおすすめです。
6. まとめ
共有名義の不動産を売却する際は、次のポイントを押さえておきましょう。
- 全員の同意が必要なため、事前に話し合いを行う
- 共有持分だけを売却することも可能
- 単独名義に変更してから売る方法もある
- 夫婦・兄弟間での売却は財産分与や遺産分割の影響を考慮
- 税金の負担を考慮し、節税対策を検討する
共有名義の不動産売却は、権利関係が複雑になりやすいため、事前準備と専門家への相談が重要です。
スムーズな売却を実現するために、本記事を参考に進めてみてください。
