マイホームや投資用不動産を売却した際には、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。しかし、実際にはさまざまな特例や控除を活用することで、税負担を大きく減らすことが可能です。この記事では、家を売却する際にかかる税金の基本構造から、節税のための代表的な制度や適用条件をわかりやすく解説します。
1. 家を売ったときにかかる税金の基本
家を売却して得た利益には「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。譲渡所得とは、売却価格から購入時の費用や売却にかかった経費を差し引いた後の利益のことです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
この譲渡所得に対して税率がかかりますが、所有期間によって次のように異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率20.315%
ただし、マイホームを売った場合にはさまざまな特例があり、実際に課税されるケースはそれほど多くありません。
2. 節税の基本：3,000万円特別控除
もっとも代表的な制度が「居住用財産の3,000万円特別控除」です。この特例を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、多くの場合は税金がゼロになります。
適用条件は次の通りです。
- 自分が実際に住んでいた家（居住用）であること
- 過去3年以内に同じ特例を受けていないこと
- 親子・夫婦など特別な関係者への売却ではないこと
- 確定申告で特例の適用を申告すること
例えば、譲渡所得が2,800万円の場合、この特例を使えば課税対象はゼロになり、税金は一切かかりません。
3. 買換え・住み替え時の特例
売却後に新しいマイホームを購入する場合、「買換え特例」を利用すると税金の支払いを将来に繰り延べることができます。
主な条件は以下の通りです。
- 売却した住宅に10年以上住んでいた
- 売却後に1年以内に新しい住宅を取得・居住する
- 売却価格が1億円以下
この特例を使うと、譲渡益が出ても課税が繰り延べられるため、住み替え時の負担を軽減できます。ただし、将来新居を売却する際にまとめて課税される点には注意が必要です。
4. 所有期間10年以上の軽減税率の特例
マイホームを10年以上所有している場合は、税率そのものが軽減されます。3,000万円特別控除と併用できるため、長期保有者には非常に有利な制度です。
軽減税率（10年以上保有）
- 6,000万円以下の部分：14.21%
- 6,000万円超の部分：20.315%
3,000万円特別控除を引いた後の課税所得に対してこの軽減税率が適用されます。
5. 複数の特例を併用する際の注意点
税制上の特例は非常に便利ですが、同時に併用できないケースもあります。たとえば、「買換え特例」と「3,000万円特別控除」はどちらか一方しか利用できません。
選択を誤ると節税効果が下がる可能性があるため、複数の制度を比較して有利なほうを選びましょう。将来的に新しい家を売却する予定がある場合は、買換え特例よりも3,000万円控除のほうが有利になるケースもあります。
6. その他の控除・減免措置
上記以外にも、以下のような制度を利用することで節税効果を高められます。
- 災害により住宅を売却・滅失した場合の特例
- 土地の共有持分を売却した場合の控除
- 相続した家を売った場合の「被相続人居住用財産の特例」（最大3,000万円控除）
これらは条件が細かいため、税務署や税理士に相談して確認するのが安心です。
7. 確定申告で節税を確実に反映する
特例や控除を利用するためには、確定申告が必須です。申告書には売買契約書、登記事項証明書、固定資産評価証明書、住民票などの添付が求められます。特例を申告し忘れると、自動的に税金が軽減されることはないため注意しましょう。
まとめ
家を売却したときの税金は、制度を理解すれば大幅に節約できます。3,000万円特別控除や軽減税率の特例、買換え特例などを活用することで、ほとんどのケースで税金を最小限に抑えることが可能です。売却を検討している場合は、早めに条件を確認し、確定申告の準備をしておくことが節税の第一歩です。大切な資産を手放すときこそ、賢く制度を活用して負担を減らしましょう。
