不動産を相続する際には、相続税が発生する可能性があるため、事前に節税対策を考えておくことが重要です。
相続税の負担を軽減するには、評価額の調整・特例の活用・計画的な生前対策がポイントとなります。
本記事では、不動産相続の節税対策について詳しく解説し、賢く資産を引き継ぐ方法を紹介します。
1. 不動産相続にかかる税金の仕組み
相続税は、被相続人（亡くなった方）の財産を相続した際に発生する税金です。
不動産の場合、評価額が高くなることが多く、現金相続よりも税負担が大きくなるケースがあります。
① 相続税の計算方法
相続税の計算は、以下のように行われます。
- 課税対象の財産 = 被相続人の総資産 － 基礎控除額
- 基礎控除額 = 3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）
- 課税対象額に対して、相続税率を適用
例えば、相続財産が1億円で相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となり、課税対象額は5,800万円です。
② 不動産の評価額の決まり方
不動産の相続税評価額は、以下の方法で算出されます。
- 土地：路線価方式または倍率方式で評価
- 建物：固定資産税評価額を基準に評価
- 賃貸物件：借家権割合を考慮し、評価額を引き下げる
この評価額を抑えることが、相続税の節税につながります。
2. 不動産相続で活用できる節税対策
① 小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例」を活用すると、一定の条件を満たした土地の評価額が最大80%減額されます。
例えば、被相続人が住んでいた自宅を相続する場合、同居していた相続人がそのまま住み続けることで、この特例を適用できます。
適用条件：
- 被相続人が住んでいた土地であること
- 相続人がその土地に引き続き住むこと
- 相続税の申告期限まで売却しないこと
② 賃貸物件を活用する
賃貸物件を相続する場合、建物の評価額を借家権割合を考慮して引き下げることが可能です。
例えば、賃貸中のアパートなら、建物評価額の30%～50%が控除されるため、相続税負担を軽減できます。
③ 生命保険の活用
相続税の納税資金を確保するために、生命保険を活用するのも有効な方法です。
生命保険の非課税枠（500万円 × 法定相続人の数）を利用すれば、相続税の負担を減らせます。
④ 不動産を生前贈与する
相続税対策として、生前に不動産を贈与する方法もあります。
贈与税の「相続時精算課税制度」を利用すると、2,500万円まで非課税で贈与できるため、相続時の税負担を軽減できます。
⑤ 家族信託を活用する
高齢の親が不動産を所有している場合、家族信託を活用すると、将来の相続対策がスムーズに進められます。
特に、認知症対策としても有効で、親が判断能力を失っても、子どもが不動産を管理・運用できる仕組みを作れます。
3. 相続後の不動産活用法
① 相続した不動産を売却する
相続税の納税資金が必要な場合、不動産を売却して現金化するのも一つの方法です。
ただし、相続税申告後3年以内に売却すれば、「取得費加算の特例」が適用され、譲渡所得税の軽減が可能になります。
② 賃貸として運用する
相続した不動産を賃貸に出せば、継続的な収益を得ることができます。
ただし、管理の手間がかかるため、不動産管理会社に委託するなどの対策を検討しましょう。
③ 共有名義の不動産を整理する
相続人が複数いる場合、不動産を共有名義にすると管理が難しくなることがあります。
そのため、遺産分割協議で整理し、できるだけ単独所有にするのが理想的です。
4. まとめ
不動産相続では、相続税の負担を軽減するための事前対策が重要です。
以下のポイントを押さえて、賢く資産を引き継ぎましょう。
- 「小規模宅地等の特例」を活用し、土地の評価額を減額
- 賃貸物件を活用し、相続税評価額を抑える
- 生命保険を利用し、納税資金を確保
- 生前贈与や家族信託を活用し、スムーズな相続対策を行う
- 相続後の不動産は、売却・賃貸・整理など最適な方法を選択
本記事を参考に、計画的な節税対策を進め、スムーズに不動産を相続できるよう準備を整えましょう。
まとめたページもご用意しています。ぜひご覧ください。
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