不動産を相続するとき、まず必要になるのが「不動産の評価額を正しく把握する」ことです。評価額は相続税の計算に直接影響するため、正確な方法を理解しておくことが大切です。不動産の種類（宅地・建物・マンション・農地など）によって評価方法が異なり、路線価や固定資産税評価額など、複数の基準が使われます。本記事では、相続した不動産の評価額の決め方と具体的な計算方法をわかりやすく解説します。
1. 不動産評価の基本は「相続税評価額」で決まる
相続税を計算するときの不動産の価値は、市場価格ではなく相続税評価額を使います。この評価額は国税庁が定める基準によるもので、一般的には市場価格より低くなる傾向があります。主に次の3つを基準に評価されます。
- 路線価方式（市街地の土地）
- 倍率方式（路線価の定めがない地域）
- 固定資産税評価額（建物）
2. 土地の評価額① 路線価方式による計算
市街地などの路線価が設定されている地域では路線価方式で評価します。路線価は国税庁が毎年公表しているもので、1㎡あたりの価格が決められています。
【計算式】
相続税評価額 ＝ 路線価 × 面積（㎡）
例：
路線価が20万円／㎡で、土地が100㎡の場合、
「20万円 × 100㎡ ＝ 2,000万円」が評価額になります。
3. 土地の評価額② 倍率方式による計算
路線価が設定されていない地域では、倍率方式で評価します。これは固定資産税評価額に「倍率」を掛けて計算する方法です。
【計算式】
相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
例：
固定資産税評価額が500万円、倍率が1.1の場合、
「500万円 × 1.1 ＝ 550万円」になります。
4. 建物の評価額は「固定資産税評価額」を使う
建物（家・マンション）の相続評価額は、市場価格ではなく固定資産税評価額を使用します。これは土地と異なり、毎年の固定資産税通知書に記載されている金額をそのまま使うのが一般的です。
木造・鉄骨・RCなど建物の構造によって評価額の計算方法は異なりますが、相続税計算では固定資産税評価額をそのまま用います。
5. マンションの評価方法：専有部分＋敷地権
マンションは「建物の評価額＋敷地権の評価額」で決まります。
- 専有部分： 固定資産税評価額を使用
- 敷地権： 路線価または倍率方式で評価し、持分割合を掛ける
例：
・専有部分の固定資産税評価額：800万円
・敷地の評価額：3,000万円
・自分の持分：10％（0.1）
敷地権：3,000万円 × 0.1 ＝ 300万円
合計評価額：800万円 ＋ 300万円 ＝ 1,100万円
6. 評価額が下がるケース：小規模宅地等の特例
条件を満たすと、土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」が適用できることがあります。
- 被相続人の自宅だった土地（330㎡まで）→ 80％減額
- 事業用の土地 → 80％または50％減額
これは相続税負担を大幅に下げる制度であり、申告時に利用する価値が非常に高い特例です。
7. 評価額の計算で注意すべきポイント
評価額を算出する際には次の点に注意が必要です。
- 路線価は毎年7月に更新される（相続年の路線価で計算）
- 土地の形状（旗竿地・不整形地）によって補正が必要
- 借地権・底地権は複雑な評価計算が必要
- マンションは築年数で評価が変わりにくい
専門家が計算すると評価が下がるケースも多いため、迷ったら税理士へ相談するのが安全です。
8. まとめ：評価方法を理解して適正な相続税計算を
相続した不動産の評価額は、路線価・倍率方式・固定資産税評価額を基に計算され、土地の形状や特例の有無によって大きく変わります。正しい評価額を把握することで、相続税を適正に申告できるだけでなく、不動産の売却や管理の判断材料にもなります。評価方法をしっかり理解し、必要に応じて専門家の力も借りながら、相続手続きをスムーズに進めていきましょう。
