借地権付き不動産を相続すると、所有権のある土地と違って、地主との契約関係や更新料・承諾料、建物の老朽化対策など独自の問題が発生しやすくなります。また、相続人が複数いる場合には権利関係が複雑化し、売却や建替えの意思決定が難しくなるケースも少なくありません。この記事では、借地権付き不動産を相続した場合に発生する代表的なトラブルと、その解決策についてわかりやすく解説します。
1. 借地権付き不動産とは？
借地権付き不動産とは、建物は自分の所有物でありながら、土地は地主から借りて利用している形の不動産を指します。建物の所有権があるため売却は可能ですが、土地の使用条件は借地契約に基づいており、地主との関係が密接に関わる点が特徴です。
契約内容によっては更新料や承諾料の支払い義務があり、相続後も契約内容を引き継ぐ必要があります。
2. 相続時に起こりやすいトラブル
借地権付き不動産の相続では、次のような問題が多く見られます。
- 地主への連絡・承諾が必要
相続人へ名義変更をする際、地主の承諾が求められるケースが多い。 - 更新料・承諾料が高額になる
相続や名義変更時に承諾料を請求されることがある。 - 契約書が古く内容が不明確
期限、更新条件、地代などが不明で、トラブルの原因に。 - 建物の老朽化で建替えが必要
建替え時は「建替え承諾料」が必要になる場合がある。 - 相続人が複数いる場合、意見がまとまらない
売却・住み続ける・建替えるなどの判断がしにくい。 - 売却が難しい
借地権物件は買い手がつきにくく、価格も低くなりがち。
3. 借地権を相続したらまず確認すべきこと
相続後は次のポイントを必ずチェックしましょう。
- 借地契約書の有無・内容（期間・更新料・地代・契約形態）
- 地主の連絡先（法人・個人、管理会社の有無）
- 過去の地代の支払い状況
- 借地権の種類（旧法借地/新法借地、普通借地/定期借地）
- 建物の状態（老朽化・倒壊リスク）
情報を把握せずに放置すると、更新拒否や承諾料トラブルにつながる可能性があります。
4. 名義変更時に必要な手続き
借地権の名義を相続人に変更するには、地主への通知や承諾が必要となります。一般的な流れは以下の通りです。
- 相続が発生したことを地主へ通知
- 必要書類（戸籍・相続関係書類）の提出
- 地主の承諾を得る（承諾料の支払いを求められる場合あり）
- 法務局で名義変更登記を行う
地主が承諾しない場合でも、裁判所の「借地権譲渡・変更許可制度」を利用できるケースがあります。
5. 借地権付き不動産の売却トラブル
借地権物件は一般的な所有権物件と比べて売却が難しく、価格も低く評価されます。さらに、売却には地主の承諾が必要なため、承諾料が高額になるケースもあります。
売却時の主な問題点は以下の通りです。
- 借地権の評価額が低く、売却益が小さい
- 買主が住宅ローンを組みにくい
- 地主が承諾しない・承諾料が高い
売却を検討する際は、借地権取扱いに慣れた不動産会社に相談することが重要です。
6. トラブルを防ぐ対策
借地権付き不動産の相続トラブルを避けるためには、次の対策が有効です。
- 契約内容を確認し、地主と良好な関係を維持する
- 更新料・承諾料の相場を調べておく
複数の不動産会社に相談して適正額を把握。 - 建物の状態を確認し、修繕計画を立てる
- 借地権に詳しい専門家（弁護士・司法書士）に相談する
- 売却する場合は借地権取扱い実績の多い業者を選ぶ
7. 相続人が複数いる場合の注意点
借地権を共有で相続すると、売却・更新・建替えの判断に全員の同意が必要になり、手続きが停滞しがちです。可能であれば、遺産分割協議で単独相続にしたほうが管理はスムーズに進みます。
まとめ
借地権付き不動産を相続すると、地主との関係、承諾料、建替え問題、売却の難しさなど、相続特有のトラブルが発生しやすくなります。しかし、契約内容の把握、地主との早めの連絡、専門家の活用などを行えば、リスクは大きく軽減できます。借地権物件を相続した際は、まず契約書の確認から始め、適切な対策を講じることが円滑な管理への第一歩となります。
